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木造三階建てアパートのすべて

「木造三階建アパート」はこれからの不動産経営(不動産投資)で、主要な位置を占める重要コンテンツに成長すると言われています。このサイトでは「木造三階建アパート(長屋)」の優れた問題解決能力と、「木造三階建アパート(長屋)」の魅力や問題点について余すところなくお伝えしてまいります。
※建築基準法上では「木造三階建共同住宅」と「木造三階建長屋」に分類されます。
※「木造三階建共同住宅」は略称「木三共」とも呼ばれています。

  • メリット1:投資効率
  • メリット2:法規制とベストマッチ
  • 木造三階建て長屋という選択肢
  • 結論!木造三階建てアパートを建てるなら

昨今、東京都内などでは土地価格の高騰によって不動産投資の旨味が乏しくなってまいりました。 そのような不動産市況で、「木造三階建アパート」は効率の良い不動産投資スタイルとして注目され始めています。 木造三階建てアパートには三つの大きなメリットがあります。

チャプター1

メリット1:投資効率(利回り)

「木造三階建アパート」を選択した時の一番目のメリットは、なんと言っても「投資効率(利回り)の向上」です。
同一土地に異なる種類の収益物件(2階建アパート/木造三階建てアパート/3階建てマンション)を建てた場合の利 回りを比較してみました。

木造二階建てと鉄筋コンクリートマンション、木造三階建てアパート

※この計算には「土地代」「仲介料」「移転登記料」「建築費」「設計費」「各種別途工事費」「消費税」「その他の経費」が含まれています
※「地盤補強費」と「既存建物解体工事費」は含んでいません

結果は図の通り、「木造三階建アパート」の利回りが他との比較では群を抜く高さを示しています
「木造三階建アパート」がなぜ二階建てアパートや鉄筋コンクリート造のマンションよりも投資効率で優れているのか‥
その理由は二つあります

  • 【理由その1】

    木造二階建の場合

    1. 土地の持つポテンシャルが無駄になる
    2. 容積率が余っていて使いきれていない
      (高額な土地には適合しない)
  • 【理由2】

    鉄筋コンクリートの場合

    1. 建築費が高過ぎて採算が合わない
    2. 木造よりも家賃は高く取れるけど、
      投資額が大きくてペイできない

「木造三階建アパート」は上記の二つの問題を解決し、不動産投資ビジネスの中でも最適な収益モデルを策定することが可能です

※この比較は当社見積事例から算出しております(計算根拠の数値にご興味がある方はメールにてお問い合わせください)

木造三階建アパートは不動産投資ビジネスの中でも最適な収益モデルを策定することが可能

チャプター2

メリット2:法規制とベストマッチ

建築には多くの法的な規制がかかります。
日本全土を覆う「都市計画法」と「建築基準法」はじめ、防災の視点からの「消防法」や自治体が個別で定める各種「条例」「指導要綱」など多岐に渡る法規制に合致しなければ建物を建てることができません。
中でも「木造三階建アパート」は火災や天災発生時に備え、入居者の安全確保の視点から厳しい規制がかけられています。一方で、これらの法的規制を熟知してゆくと「木造三階建アパート」は、意外なことに首都圏の各種法規制にベストマッチしている様子が見て取れます。

「建蔽率」基本は60%

「建蔽率」基本は60%

首都圏の主要エリアで駅から徒歩10分圏内のエリアでは、「建蔽率:60%」の指定が多く存在しています。
「木造三階建アパート」の建築には建蔽率が60%以上あれば対応が可能になります。
適している用途地域は「住居地域」「中高層住居専用地域」「準工業地域」「工業地域」と建蔽率80%の近隣商業地域」「商業地域」となります。これらの結果、都市計画法で定めるほとんどの用途地域は「木造三階建アパート」とのマッチング度がとても高いという事がご理解いただけると思います。

※稀に(第一種・第二種)「低層住居専用地域」があり建蔽率が30%・40%・50%に制限されておりますが、 これらは三階建に適していません

「容積率」を無駄なく美味しく食べる

「容積率」を無駄なく美味しく食べる

「建蔽率60%」(一部80%)の用途地域内にある「容積率」規制は様々です。
(150%・200%・300%・400%~)しかし、前面道路の幅員によって「許容容積率」は制限を受けることもあり、住居系の土地で道路幅員が4Mであれば容積率は160%の扱いとなります。
つまり指定容積率は300%となっていたとしても、実際に使用できる容積率(許容容積率)は160%に制限されてしまうという意味です。
このようなケースで「鉄筋コンクリート造」のマンションを建築すると、高額な建築費の影響で投資効率が圧迫されて期待しただけの利回りを得ることができません。

また、木造二階建では60%+60%=120%となり、せっかくの160%(40%余る)を使い切ることができません。
この場合「木造三階建アパート」であれば、許容容積率の160%を無駄なく使いきることが可能になります。
そして、建築単価がマンションよりも低価格なため投資効率(利回り)を向上させることが可能になるのです。

「防火指定」は要注意

市街化が進んだ地域には「防火」の指定がされています(防火地域・準防火地域・22条区域・指定なし等) 多くのエリアが「準防火地域」「22条区域」「防火指定なし」に該当します。
これらの地域で「木造三階建アパート」を建築する場合は「1時間準耐火構造」の規制に基づいて建築する必要があります。(火災が起こった場合建物が1時間崩壊せずに建ち続ける/類焼と延焼を防ぐ)「1時間準耐火構造」はとても厳しい規制を受けるため建築コストも多少UPしますが、「木造三階建アパート」の経験が豊富な建築会社であればコスト上昇を抑制するノウハウも持っているので心配はありません。

※注意が必要なのは「防火地域」と指定された土地の場合です。法律面では「木造三階建アパート」を「防火地域」内で建築することは可能ですが「耐火構造」で建築する必要があります。「耐火構造」と「1時間準耐火構造」では工事費が格段に違ってきます。(そもそも「燃える材料」で「燃えない建物」を作るので建築費がとても高額になる)その結果、木造のメリット(建築費が安い)が失われてしまう事から弊社では「防火地域」での「木造三階建アパート」建築を推奨していません。
その意味でも、「1時間準耐火」で対応できる「木造三階建アパート」はコスト面で大変有利な選択になります。

裏ワザ「天空率」を使え

裏ワザ「天空率」を使え

街を歩き、建物を見回してみると「最上階が斜めにカットされている建物」や「ひな壇のように階ごとにずれている建物」を見受けます。
これらは「道路斜線」「北側斜線」「隣地斜線」の規制によって後退を余儀なくされた建物になります。
平成14年の建築基準法改正によって、「天空率」という高さ制限の緩和措置が施行されました。

まだ新しい法律なので本格的に普及してはいませんが、狭い路地などで「木造三階建アパート」を建築する際には「天空率」を駆使して計画図を作成することをお勧めします。(天空率は家賃を稼ぐ専有床面積をUPさせ投資効率や利回りを高めるばかりか、土地の持っているポテンシャルを上限まで引き上げる「裏ワザ」と言えます)

※ただし、「高度地区」(各自治体が定める建物高さの制限)は天空率使用による緩和を受けることができませんので注意が必要です
※高度地区の指定がある計画地の場合、「木造三階建アパート」では最低でも「第二種高度地区」が必要で、「第三種高度地区」であれば問題なく「木造三階建アパート」が建築可能(「第一種高度地区」は推奨できません)

「天空率」比較表

その他の法規制

「木造三階建アパート」では「避難上有効なバルコニー」や「建物の周囲に3M以上の通路を設ける」など居住者の安全を確保するために各種規制が設けられていますが、詳細については別の機会にご案内してゆきたいと思います。

その他の法規制

木造三階建てアパートの設計・施工は、経験が豊富な「アパート建都」にお任せください。

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チャプター3

メリット3:(応用編)木造三階建長屋という選択

土地の形と道路の状態が不十分で「アパート(共同住宅)」が建てられない!(接道状況が良くないケース)
・・でも大丈夫!!「長屋」なら合法的に「アパート(集合住宅)」を建てることができます。
私たちが日常「アパート」と呼んでいる建物は建築基準法の分類で「共同住宅」と「長屋」のいずれかに属しています。
厳しい規制の「共同住宅」と比較すると、思いの外「長屋」の活躍できるステージが広いことに気付かされます。
まず初めに、「共同住宅って!?」「長屋って!?」の疑問にお答えします。

「共同住宅」と「長屋」の違い

ややこしいですが、ここでは「共同住宅」と「長屋」の二つについて、その違いを記しておきます。
両者の共通点は、複数の独立した住戸世帯が集まって、一棟の建物になっていることです。(集合住宅)「共同住宅」は2以上の複数の住戸が「階段、廊下、ホール」などを共有で利用する間取(レイアウト)になっています。
「長屋」は各住戸がそれぞれ直接外部から出入り出来る間取(レイアウト)になっていて、複数の住戸が共用で利用する「階段・廊下・ホールなど」のスペースは存在しません。

「共同住宅」と「長屋」の違い

「長屋」なら「旗竿地」でもへっちゃら

「長屋」なら「旗竿地」でもへっちゃら

土地が道路にしっかりつながった形をしていないと建築の許可を取ることができません。建物を建てるには「敷地」が「建築可能な道路」に「一定の長さ以上」接している必要があります。
さらに、「共同住宅(特殊建築物)」を建てる場合は「4メートル以上」もの接道が必要になります。一般に「旗竿地(路地状敷地/敷地延長とも呼ばれます)」の場合、「共同住宅」では建築の許可を取ることができないケースが多いのはこのためです。(改正により一部「例外」があります)

  • でも「長屋」なら大丈夫!(長屋は特殊建築物に該当しません)

  • ☆弊社事例☆
    *「土地:東京都23区内:65坪以上」
    *「建築可能な道路への接道は2.8メートル」
    *「木造三階建長屋」のカテゴリーで許可
    *「延床面積:300m2超え」
    *「世帯数:14戸:1Room or 1K」

    安く仕入れて有効活用

  • 安く仕入れて有効活用

    最近の不動産市況は、首都圏で不動産投資向けに土地を購入しようと思っても価格が上がって安い買い物ができなくなってきました。
    しかし、「旗竿地(路地状敷地/敷地延長)」は接道状況の優れた土地と比較すると安価に購入することができます。
    土地を安く仕入れて、木造三階建長屋で最有効活用すれば、「収益還元法」によって土地の価値を見違えるほど高くすることが可能になります。

オマケに「窓先空地」が不要

東京都や横浜市など、一部の自治体でのみ規制されている「窓先空地」とは・・
都道府県や市が個別に条例を定めて、地域住民の安全や生活を守ろうというドメスティック(地域限定)の建築規制です。
火災や災害時に「共同住宅(特殊建築物)」に住んでいる住民が避難しやすいように窓先に「空地」を設けるという内容で、必要な空地の幅は建物の構造と規模によって異なります。
土地の価格が特に高額な東京都や横浜市で「窓先空地」の存在は不動産経営を大きく圧迫します。(窓先空地を確保す るために建物規模や住戸の数が制約を受けることによって、投資効率が悪化する結果につながる)

⇒ご心配なく!「木造三階建長屋」は特殊建築物に該当しないため東京都や横浜市であっても「窓先空地」を必要としません。

  • ※窓先空地が必要な「共同住宅」と、窓先空地が不要な「長屋」の比較では不動産経営の収支面で明らかに後者が有利な結果となります
  • ※これらは平成30年1月現在の内容であり、将来について担保される内容ではございません
  • ※過密エリアにおける長屋の危険性が問題視され始めており、中・長期的には新しい規制の対象になる可能性があります

◆整理◆長屋は優れもの

  • ◎接道状況:4メートル以上の接道を必要としない⇒合法的な建築許可:建築確認取得可能
  • ◎接道状況が4メートル未満の土地なら、安く購入できる
  • ◎ 「旗竿地(路地状敷地/敷地延長)」でも大丈夫⇒合法的な建築許可:建築確認取得可能
  • ◎ 「旗竿地(路地状敷地/敷地延長)」なら、安く購入できる
  • ◎窓先空地:東京都内・横浜市内でも「窓先空地が不要」⇒住戸数と床面積を増やせる
  • ◎窓先空地:東京都内・横浜市内でも「窓先空地が不要」⇒建蔽率と容積率が無駄なく活用できる

チャプター4

結論!木造三階建アパートを建てるなら・・・

結論!木造三階建アパートを建てるなら・・・

「木造三階建共同住宅」と「木造三階建長屋」には前述した通り多くの建築関連の規制があるため、設計を担う設計事務所の負担が大きくなります。
建築法規(規制)だけでなく施工面についても特殊性が高く、経験の少ない工事業者にとっては負担となるケースも少なくありません。この章では実際に「木造三階建アパート」を建築するためのポイントを整理してまいります。

設計事務所の選定

ことを成就するために最初の一歩は設計になりますので、安心して任せることができる設計士を探しましょう。
不動産投資(経営)のファーストステップで躓く事が無いように「木造三階建共同住宅」または「木造三階建長屋」の建築確認申請に関わった実績(経験)のある設計事務所を選んでください。
可能であれば実際に関わった「図面」を見せてもらうことをお勧めします。

  • *建築法規(規制)のみならず、不動産投資(経営)という両側面から最適な計画案を策定することができる設計士は限られています
  • *知識だけの頭デッカチが作成した図面は思わぬ高コストになってしまう事や、現場での「おさまり」(仕上の詳細)に矛 盾が生じて変更を余儀なくされるケースが散見されます(工期と予算に深刻な影響を及ぼす)
  • *木造ではあっても建築確認申請時に「構造計算」や「設備図面」が必要になります。この事は「設計費」を引き上げて初期投資の負担を増大さ せます
  • *設計というファーストステップの選択が結果に及ぼす影響は大きいので設計者の選択は慎重に行う必要があります

建築会社の選定

「木造三階建アパート」の施工実績(経験)が豊富な会社はそれほど多くありません。(木造三階建アパートの数がそれほど多くないためです)
「大丈夫です、実績があります」という工務店さんの言葉に根拠はありますでしょうか。
お恥ずかしい話ですが、当社も木造三階建アパートの施工では紆余曲折と試行錯誤を繰り返してきた歴史がございます。怖いのは一つの間違いが部屋数分で反映されることです。(10万円のミス×9室なら90万円のロス)
「アパート建都」では多くの経験を積み重ね「木造三階建アパート」における品質管理・予算管理・工程管理の力を蓄えてまいりました。
その結果、お客様のご負担となる「追加工事代金のご請求」「工期延長のお願い」などをお願いするケースはほとんどなくなりました。(お客様のご要望による変更/行政指導による是正などによる場合を除く)

「木造三階建アパート」の設計・施工は、経験が豊富な「アパート建都」にお任せください

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