ロフト付きアパート建築の魅力と問題・解決策

ロフト付きアパートの是非を考える

30年ほど前、不動産価格や株価が高騰していた時代に「ロフト付アパート」が誕生しました。
当時の投資用不動産は、居住性よりも利回りが重要視され次第に狭小間取になっていきました。
そのような時代に居住スペースを増やす効果的なアイデアとして「ロフト付アパート」が誕生し、徐々に普及して行きました。そして、「ロフト付アパート」は少しづつ進化しながら今日まで受け継がれています。このページでは初めに「入居者にとってのロフト付アパート」からアプローチしますが、まとめでは家主(不動産経営者)にとっての「ロフト付アパート」にフォーカスし、その是非について記述してまいります。

  • 入居者にとってのロフト付きアパート
  • 不動産オーナーにとってのロフト付きアパート

ロフト付きアパート1

入居者にとっての「ロフト付アパート」

冒頭の記述にある通り「ロフト付アパート」はバブル全盛の時代背景の中で誕生しました。
不動産価格が高騰するプロセスにおける「利回りUPアイテム」として珍重されてきた歴史を持っています。
今日の不動産市況を見ると都心を中心に投資用不動産の価格が上がり、販売価格に対する利回低下現象が起きていますので、 「利回りUPアイテム」へのニーズもかつてと同様に高まっていると考えられます。しかし、不動産オーナーが「ロフト付アパート」を採用するべきかど うか…を検討する際に大切なのは「ロフト付アパート」の本当の価値を知ることです。
その意味で「ロフト付アパート」を利用した(している)人々の意見はとても参考になります。

別れる評価

入居者にとって「ロフト付アパート」とはどのような存在なのでしょう。
「アンケート(※)」の結果を見ながら住む人々のロフト付アパートに対する評価を探ってみましょう。 初めに「大結論」です。

「次に引越すとして、またロフトのある部屋に住みたいと思いますか?」

ロフト付きアパートの別れる評価

結果
ネガティブ評価が若干ポジティブ評価を上回っています。(評価は二分)
それでは次項以降でさらに詳しく入居者にとっての「ロフト付アパート」を探ってまいります。
※「アンケート」出展元:「SUUMO ジャーナル」(2016 年6 月22 日)

利用者にとってのメリット

ロフト付き物件のメリット(複数回答可)
1位 収納場所として活用できる(47.0%)
2位 ワンルーム部分とロフト部分でスペースの使い分けができる(42.7%)
3位 天井が高くて開放感がある(40.0%)
4位 冬はロフト部分が暖かい(24.7%)
5位 部屋がおしゃれに見える(19.3%)
6位 来客時などに、とりあえず物を隠すことができる(15.7%)
「ロフトをどのように使っていますか?」
「寝室代わりに使用」⇒49%
「収納場所に使用」⇒46.7%
この二つが主要な使途で「趣味・仕事の場所に利用」は意外にも1.3%

※同アンケートの結果より

都心の「狭いワンルーム」で「寝る場所」と「収納場所」が乏しいという住宅事情にあって、ロフトベットの潜在的なニーズは高いことが窺えます。
「部屋が広く使える」「リビングにベットや収納を置かなくてよいのでスッキリ使える」などのポジティブ評価は確かに多いけれど…
…「なぜ」半数の人が「二度と住みたくない」とい評価をしたのでしょう。

利用者にとってのデメリット

ロフト付き物件のデメリット(複数回答可)
1位 夏はロフト部分が暑い(57.3%)
2位 階段の昇り降りが面倒(53.3%)
3位 掃除しにくい、ほこりがたまりやすい(26%)
4位 ロフト部分の天井が低く頭をぶつける(25.3%)
5位 部屋全体の天井が高く、冷暖房費がかかる(22.7%)
6位 奥に置いたものなど取り出しにくい(15%)
7位 寝ぼけて落ちそうになる(12.7%)

※同アンケートの結果より

上位「二つのデメリット」は顕著で、多くのインターネット記事でもこの二つが酷評されるターゲットになっています。
1位:夏はロフト部分が暑い⇒「とにかく暑い!」「サウナ状態!」「物置でしか利用できない」など
2位:階段の昇り降りが面倒⇒「あぶない」「物を持って登れない」「落ちそうになった」など

これら1位~7位のネガティブ評価を分類するとロフトの問題点は次の3点に集約されることになります。
◆1位と5位⇒空調効率の悪さ
◆2位と7位⇒階段形状による使い勝手の悪さ
◆3位と4位と6位⇒いずれもロフトスペースの「天井高」不十分によるもの

これら「三つの問題点」を解消することができたなら…
「ロフト付アパート」は保有不動産の価値を高め、効率的な不動産経営を推進するためのお役立ちアイテムとして定着してゆくと考えることができます。

ロフト付アパートの設計・施工は、経験が豊富な「アパート建都」にお任せください。

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ロフト付きアパート2

不動産オーナーにとっての「ロフト付アパート」

現代の不動産経営という視点で「ロフト付アパート」は単なる差別化材料の一つなのか‥またちょっとしたアクセサリーという存在にとどまるのか‥
それとも、「利回りUP」や「稼働率UP」に貢献する重要なアイテムになれるのか…
「ロフト付アパート」が経営効率を高める重要なアイテムになるために、やるべきことはシンプルであると考えています。
それは、前述の「デメリット」を解消し利用者(入居者)にとって快適で使いやすく安全なロフトスペースを創出することではないでしょうか。
※高度斜線/道路斜線/容積率規定などで、法的規制の面から「木造三階建アパート」に不向きな場合は「二階建て」+「ロフト付アパート」が有効になります。

不動産オーナーにとっての「ロフト付アパート」

デメリット解消その1 空調効率の改善と暑さの解消!

「ロフト付アパート」に対するネガティブ評価No,1は「夏が暑い!」「空調効率も悪い!」となっています。
アンチロフト派の方々は口を揃えて「暑い!」と言われる通り、実際に夏季にはロフトスペースの気温が相当上昇します。
これは解決すべき課題の筆頭で、アンケートではデメリットの項目の【1位と5位】に挙げられていました。
天井高が高いので、空調効率が低下することも温度上昇を助長する要因になっています。

デメリット解消策適切な位置に窓、サーキュレータを配置

ロフトスペースに近い位置へ開口部(窓)を設置
*夏季には窓を開けるだけで空気が循環し気温を下げる効果があります
(高所に取付+開閉の自由度から「ジャロジー窓」が適しています)
人為的な空気循環
*天井に吊り下げる「シーリングファン」が有効
*壁面に取り付ける「サーキュレーター」が有効
*これらが無い物件では「扇風機」一つで結構効果があります
*いずれも電気代はそれほど高くありません

ロフト付きアパートは適切な位置に窓、サーキュレータを配置

《その①まとめ》
*アパート経営ではコスト(工事代)が重要視され、細かな部分に予算をかけることを忘れがちになります
*しかし、上記の対策を実施するためにかかる費用は僅かです
*「入居者の立場に・・」これからの不動産経営では入居者の視点で物事を捉えることが求められていると思います
*「快適さ」+「経済性」は入居者にとって大きな魅力になることと思います。

デメリット解消その2 ハシゴ問題(使い易さ+安全性)をクリアできるか⁉

次に「ロフト付アパート」に対するネガティブ評価No,2は「ハシゴは怖い」「昇り降りで荷物を持てない」「足が痛くて上りたくない」などロフト昇降のための「ハシゴ」に問題があるようです。
この項目はアンケートで【2位と7位】に挙げられていました。
実際に市販のロフト用梯子を使ってロフトスペースに上がってみるとせっかくのロフトスペースが活かされない理由がわかるような気がします。

デメリット解消策「ハシゴに工夫!」で問題をクリアに!

「足が痛い」「怖い」の原因はハシゴの「踏面:フミヅラ」(足を乗せる部分)の幅が少ないことにあります
踏面に一定の幅を持たせた「ハシゴ」を大工さんに特注で作成してもらう
*とても使い易いハシゴになる
*昇り降りが苦痛でなくなり、利用頻度が上がる
*安定性が良く、昇降時の安全性が高まる
さらに上級バージョンとして「ハシゴ」を簡易な「階段」にアレンジしてしまう方法があります
*もちろん手すりは付けます
*ハシゴよりも安定性は高く、収納スペースも兼ねた活用法があります
*ただし、階段そのもののスペースがかなり必要となるため、狭い1Roomなどではお勧めできません
*また、階段の製作は大工さんか家具屋さんが行いますがそこそこのコストが必要になります

ロフト付きアパートは「ハシゴに工夫!」で問題をクリアに!

《その②まとめ》
*アパート経営ではコストが重要視され、細かな部分に予算をかけることを忘れがちになります
*しかし、せっかくロフトスペースを設けるのであれば入居者が喜んでもらえる仕様を提供したいものです
*「入居者の立場に・・」これからの不動産経営では入居者の視点で物事を捉えることが求められていると思います
*「使い易さ」+「安全性」は入居者にとって大きな魅力になることと思います

デメリット解消その3 天井を高くしたい~!

三番目のネガティブ評価です。
「天井が低くて頭がぶつかる」「掃除しにくい」「奥に置いたものが取り出しにくい」「物置以外に使い道がない」などロフトの天井高が十分でないことの指摘は意外に多いものです。
この項目はアンケートで【3位と4位と6位】に挙げられています。
利用する側の視点では大いに不満となる「ロフトの天井高」ですが、作る側(建築法規)にもそれなりの理由が存在します。

  1. *ロフト下部分の天井高は2,100㎜以上なければならない
    *ロフト部分の天井高は1,400㎜以下でなければならない
    *法的規制一杯に高さを確保しようとすると・・
  2. 「斜線制限」に引っかかったり、「構造計算」や「太い柱」が必要となる
    結果、一般的なロフトスペースの天井高は900㎜~1,000㎜程度の設計にとどまる(特に1階)
    利用者からの「使えないロフト」という評価に結びつく!

デメリット解消策「天井を高くしたい~!」

1階部分「スキップフロア」の採用(「アパート建都」のおすすめです)
*フロアを3段階層に設計し、一階ロフト部分の天井高を確保する(1,200㎜~1,400㎜)
*一定の計算式を用いて、太い部材を使用しない(一般的な部材でOK)
*ただし、洗面やトイレの天井高は日常生活に支障のない範囲で低く設定される
*一階のロフト部分の居住性が高まり、稼働率と賃料設定に良い影響を及ぼす

天井を高くして使いやすいロフト付きアパートへ

2階部分は「小屋組み(屋根形状)」を活用することで、通常はゆとりのある天井高(1400㎜)を確保することができます
さらに究極のオプションとして「地下部分を利用する」という方法があります
土地のパフォーマンスを最大限引き出すために、中空にロフトを設計する以外に「地下スペース」の有効利用という選択肢も存在します*工事費(地価は鉄筋コンクリート造になり、ビルの地下部分と同様の工事を行う)
*工期が長い
*施工費用が高額
*せっかく作っても、地下室の天井高は1,400㎜以下になる
*採光・換気・湿気の面で、良好な空間にはなり難い
*対費用効果を考え、慎重な検討が必要になります
《その③まとめ》
*アパート経営ではコストが重要視され、大切な部分に予算をかけることを忘れがちになります
*しかし、せっかくロフトスペース工夫次第で価値ある空間へと様変わりします
*「入居者の立場に・・」これからの不動産経営では入居者の視点で物事を捉えることが求められていると思います
*空間の有効活用という概念に基づき、魅力的かつ豊富な床面積を創出できれば「ロフト付アパート」は不動産経営に大きく貢献する「重要アイテム」になれるのかもしれません

ロフト付アパートの建築費は高いのか⁉

一般的に「ロフト付アパート」の建築費はとても高く提示されます。
建築費用に関する専門知識をお持ちでないお客様(オーナー)は、その工事代金が適正かどうかを判断するのは困難だと思います。《アパート建都の「ロフト価格」》

  • 「ロフト付アパート」の建築にあたって、実際にいくら金額がアップになるのか‥?

アパート建都では低価格で「ロフト付アパート」の建築が可能になります

※具体的な金額について、お気軽にお問い合わせください

ロフト付アパートの建築費は高いのか⁉

ロフト付アパートのロフト付の売上貢献はいかほどか?

デメリットが解消されたロフトスペースは多くの利用者にとって使い易く、快適な賃貸物件としてアピールするすことができます。
それでは、そのことによる効果として「売上(家賃)」にはいかほど貢献することができるのでしょうか・・?

「ロフト付」と「ロフトなし」では家賃相場が違います
インターネットでは¥5,000~¥10,000高くなるという記事がありますが、少し過大評価だと思います
⇒実際には月々の家賃で¥3,000~¥5,000程度のアップにとどまるのではないでしょうか
「ロフトのデメリット解消法」をクリアすることが重要で、従来からネックになっている部分(空調効率・ハシゴの使い勝手・ロフトの天井高)を改善し、魅力的で快適な物件に仕上げる必要があります

ロフト付アパートのロフト付の売上貢献はいかほどか?

さて、実際に「ロフト付アパート」を建築する時に大切なことは何でしょう・・。

ロフト付きアパートに大事なこと

…など、魅力的で快適な賃貸物件を提供するために求められる要素は多岐に及びます。
お客様の充実した不動産経営を実現するために「アパート建都」は多角的にサポートさせていただきます。
アパート建都の豊富な経験と多数の実績をご活用ください。

「ロフト付アパート」の設計・施工は、経験が豊富な「アパート建都」にお任せください

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