マイホームを手にいれ資産形成ができる

アパート併用住宅について

アパートなど収益(家賃売上)を得る建物と自宅を一つの建物にすることを「(アパート)併用住宅」と言います。
併用住宅をわかり易く説明すると、少ない負担で不動産を入手する方法と言えます。
併用住宅はマイホームを手に入れたり資産形成を実行する時の手段として多くのメリットがある反面、実行する上で気を付けなければならないことがいくつかあります。このページでは「併用住宅」の魅力と注意点について、幅広く探ってみたいと思います。

アパート併用住宅

  • マイホームと資産形成を併用住宅で
  • 建築する際の留意点

併用住宅1

「マイホーム」+「資産形成」を併用住宅で

首都圏で立地条件が整った場所にマイホームを持つ場合、土地と建物の価格で住宅ローンの負担が高額になってきます。
そこで「併用住宅」では、住居専用の建物ではなくアパートなどと併用で住宅を建てることによって家賃(売上)をローンの返済に充当できるので月々の返済負担が軽減されるということが「基本スキーム」になります。さらに、「住宅ローン」活用のメリットを駆使し「自宅購入」+「資産形成」が同時にできるという美しい(?)シナリオが完成されます。

資金調達の視点から

併用住宅の魅力の中で最も大きいのが「住宅ローン」で資金調達できる…という事だと思います。
一般的な「アパートローン」の金利と返済期間を比較すると、その差は歴然と示されます。その結果、毎月の「住宅ローン返済」-「家賃売上」=「実質自己負担額」は僅かという「絵」が描けます

※低金利と長期の返済によって、月々の「キャッシュフロー」は良好に⇒返済期間は長い
※併用住宅にかかる「住宅ローン」⇒10年間の「住宅ローン減税」利用可能

  • ◆金利◆

    「住宅ローン(都市銀行:平均)」
    変動0.666%、10年固定1.286%、35年固定1.415%
    「アパートローン」
    かつての低金利は期待できない状況(変動3.5%~4%台)で個別与信審査による

    平成30年2月時点

  • ◆期間◆

    「住宅ローン」
    35年(完済時81歳)
    「アパートローン」
    原則は法定対応年数の残存期間(木造の場合:22年―経過年数)
  • ◆ローン審査◆

    • アパートローン単体での審査が厳しくなっている今日
      併用住宅で不動産購入資金の調達可能性が高まる
    • アパート部分の売上(家賃)も返済原資にカウントされるため、借入可能額が上昇(返済能力UP)する
  • ◆留意点◆

    • 金融機関によって、「併用住宅」向けの住宅ローンを取り扱っていない場合あり⇒事前確認
    • 建物に占める「自宅部分の床面積」が50%以上であることが条件⇒アパート部分は50%以下に制限

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「自宅部分の床面積」50%以上というのは家賃を稼ぐ部分の面積が制限されてとても使い難いルールです。
特定の金融機関になりますが「自宅部分の床面積」⇒三分の一以上という特設ルールで対応できる「住宅ローン」が提供されています。

  • *賃貸に供給できる面積が増加するので、事業性を高めることができます
  • *借入金利は通常の住宅ローンよりも高めです
  • *「住宅ローン減税」の特典は付いていません
  • *団体信用生命保険は加入できます
  • *詳細についてはお問い合わせください

併用住宅の活用で資産形成

平成28年秋頃から、不動産投資に対する貸付に対し「過熱気味」であるとの理由から注意喚起が行われています。
その結果、最近では「土地がなくてもアパートオーナーになれる!」という事例が減少し始めたように見受けられます。
一方で、先行き不透明な時代をどのように生きるのか‥という不安はますます高まっていますので、不動産投資で将来の生活を安定させたいという願いを持つ人々は今後も増加していくのかもしれません。
土地を持たない人々にとって、資金調達(借入)手段はとても重要です。親からの代々の土地を引き継いだ・・というようなケース(比較的容易に調達可能)を除いて、「土地」+「建物」の総額を借り入れで調達できる人(金融機関の好む属性を持つ)は一握りの方に限られます。
このような時代の流れにあって、積極的に資産形成を実施できる手段として「併用住宅」という選択肢はこれまで以上に注目される存在になるのかもしれません。

  • ◆調達難度◆

    前項で記した内容と重複しますが、資金調達が困難な時代に「併用住宅」での「住宅ローン」による調達にはいくつかのメリットを挙げることができます。

    • アパートローン単体での審査が厳しくなっている今日⇒併用住宅で不動産購入資金の調達可能性が高まる
    • アパート部分の売上(家賃)も返済原資にカウントされるため、借入可能額が上昇(返済能力UP)する
  • ◆保険機能◆

    自分にもしものことがあったら・・
    誰しもが思う漠然とした不安に対し、「住む家」と「家賃」がマルマル残せる「団体信用生命保険」は魅力なのかもしれません。

    • 残された家族は「住宅ローン」や「家賃」の支払いが不要⇒住居の心配なし
    • 残された家族に「家賃」が入る⇒毎月の生活費の一部に充当できる
  • ◆留意点◆

    • 自分の「住みたいエリア」よりも「不動産投資に適したエリア」を選択する必要性
    • 日当たりや居住性に優れた部分は「賃貸部分」に提供(売上優先)⇒「自宅部分」優先はNG!
    • 入居者の好む外観・デザイン・仕様の徹底⇒リフォーム&メンテナンスコストの確認
    • 不動産管理スキルの習得⇒無理なら専門業者に外注⇒収入減少⇒ローン返済負担の増額

アパート併用住宅の設計・施工は、経験が豊富な「アパート建都」にお任せください。

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併用住宅2

「併用住宅」を建築する際の留意点

「マイホーム」+「アパート」をわずかな負担で手に入れる…
こんなに旨い話があって、だれでも成功するなら将来への不安もずいぶんと軽減されることと思います。
現実には安易に取り組んでしまった結果、望んでいたイメージとは違う結果に後悔している人もいます。
しかし、最大リスクをシミュレーションすることができる目を持ち、「良いとこ取り」ではなく「実態に即した」詳細な計画を立てることでイメージに近い将来を手に入れることは可能になってまいります。
それでは「併用住宅」の良さを活かし、「マイホームとアパート」を入手するためにはどのようなことに留意したらよいのでしょう。

借金の意味を知る

最近、不動産投資の業界は「シェアハウス」の話題で賑わっています。
被害者の会を形成するオーナー(シェアハウス購入者)たちは、自身の損失を軽減させるために金融機関の貸し手責任を追及し始めているようです。トラブル原因に対し、どのような責任が誰にどの程度あるかは存じませんが、投資を行う当事者(投資家)は「借金」に対し正しい認識を持つ必要があるように思います。

借金は最後まで自分で返す責任がある
想定外の事態が発生しキャッシュフローの悪化で苦境に立たされても、他者に責任を転嫁することはできません。
併用住宅では調達資金が多額(住宅+アパート)になりますから、さまざまな事態を想定したシミュレーションによってキャッシュフローの健全性を確認しておく必要があります。

アパートの賞味期限を知る

木造アパートは鉄筋コンクリート造のマンションに比べ「初期投資(工事代金)」が少ないというメリットがあります。
その結果、資金計画も立てやすく容易に取り組むことができるのですが、次の点には注意が必要です。

  • アパートはマンションよりも家賃(設定賃料)が安い
  • アパートは家賃を稼げる賞味期限が鉄筋コンクリート造のマンションよりも短い
  • 35年(住宅ローン返済期間)、メンテナンスフリーで稼ぎ続けるのは困難

長期修繕計画を策定し、「リフォーム」「リノベーション」のコストを投入(積立などで準備)

入居者と「一つ屋根の下」

入居者の立場で考えた時、借りているアパートに「大家さん」が住んでいることをストレスに感じられるケースがあります。
(一般のアパートなら、大家さんの顔が見えない)
その意味では対象顧客が一部制限された状態で入居者の確保をしなければならないことを理解しておきましょう。

マイナス要素の補完材料

駅までの距離・日当たり・間取・家賃など入居者への「インセンティブ」

優先順位

併用住宅の設計時に「マイホーム」の機能や環境を優先し「賃貸部分」をおざなりにした結果稼働率低下に陥ってしまうという事態は回避しなければなりません。

  • 自宅が二階でアパートが一階⇒良い環境のお部屋は入居者(お客様)へ提供
  • 道路から住戸への入口(アプローチ部分)もアパート入居者にとっての心地よさを優先⇒建物レイアウトもアパート優先

すべてアパートと入居者が優先

「せっかくマイホームを建てるのに・・」という気持ちは理解できるのですが、併用住宅では売上(入居者からの家賃)優先の設計で長期安定経営を目指すことが求められます。

求められる管理スキル

一つ屋根の下でテナント(入居者)と一緒に暮らすことにはいくつかのストレスが伴います。
また、日常の管理面ではさまざまな業務が必要となり不動産管理スキルを求められることになります。

*ごみの出し方 *共用部の清掃/管理
*騒音
*自転車置場、違法駐車
*賃料未納の督促
*近隣住民と入居者間のトラブル
*賃貸物件の「汚損」「毀損」改修工事手配(退出時の立会業務)

管理を専門業者へ委託も

十分な対応ができない場合にはアパート部分の管理を専門業者へ委託することができます。
⇒業務委託報酬の支払いによって手元に残る現金は減少しますが、多くのストレスが直接及ぶことを避けることができます。

家賃保証(サブリース)について

不動産オーナーにとって「空室リスク」は怖い存在です。
このリスクを回避する目的で現れたのが「サブリースビジネス」(借り上げ保証)です。
そもそも、他人のリスクを喜んで引き受けてくれる会社はありません。

*「保証賃料」は一定期間ごとに見直され、契約当時の金額が永続的に保証されるものではありません
*サブリース報酬が高額なためにオーナーの所得が減少⇒キャッシュフローがタイトに
*集客能力の高い不動産業者に「一般管理」で委託する場合とサブリースで「正味の手取り金額」を比較検討が必要(一般管理:保証はないが、サブリースよりも報酬が安い)

併用住宅という選択肢

ネガティブな事柄を列記してきましたが、この項に記載された事項(問題点・留意点)を正しく理解されたなら、「併用住宅」にチャレンジしてみてください。
良いことばかりではありませんが、他の投資法と比べて「自宅+アパート」取得の選択肢としてハードルの低さはNo,1かもしれません。

まとめ---

  • 「戸建経験」:創業21年目を迎え、多数の「戸建住宅」建築実績がございます
  • 「アパート経験」:平成27年よりスタートし、各種アパートの建築経験を蓄積してまいりました

アパート建都は「併用住宅」の施工経験がありません。
この度「併用住宅」を標榜するにあたり、当社にとっても新たなチャレンジの位置付けになりますが、コスト管理面と品質管理面において十分にお客様のご要望にお応えできると確信いたしております。

「アパート併用住宅」の設計・施工は、経験が豊富な「アパート建都」にお任せください

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