デザイナーズアパートの魅力をアパート建都がお伝えします

なぜいまデザイナーズアパートなのか

最近、当たり前のアパート建築では満足しない不動産オーナーによる差別化戦略として「デザイナーズアパート」が増加しています。このサイトでは、多くの建築実績を持つ「アパート建都」がデザイナーズアパートの魅力を存分にお伝えしてゆくと同時に、不動産経営という視点で見た時にデザイナーズアパートをどのような位置付けで捉えたら良いのか‥などについてレポートしてまいります。

※「デザイナーズアパート」あるいは「コンセプトアパート」とは、設計士やデザイ ナーが特定のこだわり(またはコンセプト)をもって制作したアパートで、一般的に普及しているアパートと「デザイン」「間取」「仕様(素材)」「色彩」などが異なっているため、一見して「ただものではないな‥」と識別でき、かつ存在感溢れるアパートのこと・・と定義させていただきます

  • デザイナーズアパートは不動産経営に貢献できるか?
  • デザイナーズ建築のポイント

デザイナーズアパート1

デザイナーズアパートは不動産経営に貢献できるか‥?

目立つだけではNG!

デザイナーズアパートは、とにかく他のアパートと一線を画す(目立つ)必要があります。
但し、目立つだけでは意味がないばかりか経営的にマイナス効果になることすらあるのです。
その意味で、デザイナー(設計者)のセンスはとても重要な要素となり、出来映え次第で不動産経営面に大きな違いをもたらす結果につながります。

これがデザイナーズアパートの特徴だ!

表現は難しいが居住者が友人・知人に「ウチにおいでよ」と言って人を呼びたくなるようなデザイナーズアパートは合格と言える(住まう人にステイタス性やプレステージ性を感じていただく事が大切)
入居者がそのようにイメージしたら「決まる」&「家賃は多少高くても頑張る」(私はこの建物の住人になる‥と決意させる力がデザイナーズアパートの魅力と言えるのでは)

空室回避と稼働率UP は本当か?

デザイナーズアパート事例①
東武東上線沿線のある駅から徒歩4分、近くに大学があるため近所はアパートが沢山建てられている(乱立状態)エリアでの事例になります。物件が多すぎるせいでしょうか、空室が目立つ競争の厳しい地域といえます。
この駅周辺で近年は2~3月のハイシーズンを過ぎても埋まらない部屋がたくさん残った状態になっています(供給過多に加え、古い・遠い・狭い・高いなどが原因か…家賃下落も顕著になっている)
このエリアで、2017年のゴールデンウィーク直前に新しいデザイナーズアパートが完成しました。学生さんの移動時期を外していたので入居者募集は難航するであろうと懸念していましたが…意外にも完成前に全室申し込みをいただくという嬉しい誤算を経験しました。
大型物件で、全18室ありましたがすべての部屋で完成前に契約手続きを終えることができました。
(大学の始まり時期に間に合わず、入居者を待たせてしまった⇒一部、荷物のみ先に搬入などで対応)
デザイナーズアパート事例②
上記の事例①と同じ駅から徒歩5分の場所に2014年リリースのデザイナーズアパート(8世帯)があります。デザイナーは事例①と同一人物ですが、建物のテイストは全く別物と言っていいほど異なる仕上がりの建物です。
この物件はこれまでに3室が退出し入れ替わりましたが、いずれも募集から1カ月以内に申し込みをいただいています。ハイシーズン以外での退出の場合、翌年の2~3月まで空室のままというのがこのエリアでの通説ですが、デザイナーズアパートと一般的なアパートの違いが顕著に示されている好事例だと思います。(まだ完成から3年ほどしか経っていないので「新しい」というプラス要因もあります)

デザイナーズアパート事例

家賃はどれくらい高くなるのか?

デザイナーズアパートは稼働率のみならず、「売上(家賃単価)」にも良い影響を与えると言われますが、どの程度の賃料UPにつながるのでしょうか…

デザイナーズアパート事例③
前述の事例①②の隣の駅に建てられたデザイナーズアパートの事例で説明いたします。 駅からは徒歩6分の好立地で、2016年3月完成のデザイナーズアパート(14世帯)です。(事例①②③はいずれも同じデザイナーによる設計です)
近隣は「これでもか‥」と言うほどアパートが軒を連ねている地域です。(ハウスメーカーによるプレハブアパートや古くなった木造アパートに加えRCのマンションも見られます)
間取は「小さなベットルーム」+「LDK」+「おしゃれな内装&設備」で、28㎡~30㎡の広さです。賃料は「一番安い部屋」が¥55,000+管理費¥3,000=合計¥58,000で、「一番高い部屋」は¥60,000+管理費¥3,000=合計¥63,000となっており、平均賃料は¥61,285となります。(完成時から満室経営継続中:入替2回)
近隣の事例と賃料を比較してみましょう。
  • 近隣事例①

    同駅徒歩6分「木造2階建てアパート(8世帯)」
    27㎡、間取:1K
    ¥48,000+¥2,000=合計¥50,000
    (築年数:9年目で多少古い)
  • 近隣事例②

    同駅徒歩5分「鉄骨3階建てマンション(18世帯)」
    25㎡強、間取:1DK
    ¥49,000+管理費¥3,000=合計¥52,000~
    高い部屋で¥55,000(5カ月前に完成したばかりの新築で、木造ではなく鉄骨マンション:空室5室)

デザイナーズアパートによる賃料UP効果

これまでの事例を見る範囲ですが、デザイナーズアパートは近隣のその他アパートと比較して7%~10%賃料 が上昇しています。
ただし、アパートの「適正な賃料設定」はとてもナイーブな課題ですからこのパーセントは参考数値としてお取り扱いください。(高過ぎれば空室、安く設定すると収支が悪化)賃料を構成する要件は多岐に及びます。

バランスが大切

築年数・駅までの距離・近隣の住宅環境・広さ・間取・仕様・デザイン・設備…などと設定した家賃のバランスをとることが大切です。同時にデザイナーズアパートの出来映えが最も大切な要素で、デザイナーのセンスと施工会社の力量に期待したいところです。
※ご希望がありましたら現地(事例③)をご案内いたします。お問い合わせください。

デザイナーズアパートは「損/得」どっち

デザイナーズアパートを建築した時の初期投資(建築工事費)は普通のアパート建築より7%UPしたとしましょう。
一方、そのアパートの賃料がデザイナーズアパートにしたことで7%アップした場合⇒投資額に対する回収率(利回り)は相殺されますから投資効率は一見「同じ」に見えてしまいます。
しかし、この計算には「稼働率」が含まれていません。デザイナーズアパートの効果によって空室率をセーブできる効果があるとしたらどうでしょう…
「設定賃料」で「想定利回」は計算できますが、「実質利回」は稼働率を織り込んで実際に稼ぎだした金額が必要になります。当社ではデザイナーズアパートの魅力によって、賃料のみならず「稼働率」を高める効果がある事を体験しています。
(デザイナーズアパートの実質的な投資効率は一般のアパートと比較して高い)

損得のまとめ

デザイナーズアパートにすることで、賃料アップ!

デザイナーズアパートの実績が多数あります。

デザイナーズアパートの設計・施工は、経験が豊富な「アパート建都」にお任せください。

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デザイナーズアパート2

デザイナーズアパート、建築する時のポイントは!

「センス」って何だ?

デザイナーズアパートの設計にはセンスの良さが求められると言われています。
「センス」って、何なのでしょう‥?語源をたどるとラテン語から来ており、英語の語意は「感覚、物事の見方・考え方・感じ方・意義・意見・意識」と幅広く、いずれも定量的に量る事の出来ない曖昧な代物のようです。さらに、これらの評価は人によって異なり十人十色なので「デザイナーズアパートの設計に求められるセンスは何か?」と尋ねられても回答には窮してしまいます・・汗
難しい話は置いておいて、当社が考えるデザイナーズアパートは次のようなアパートになります。
(記載の数値は実態値ではなく、内容をわかり易くするために用いたものです)

  • 一般のアパート

    100人のお客様(入居者予備軍)に対して120室のお部屋が競って「顧客争奪戦」を展開しているとします

    入居者 < 貸室

    このフィールドで競うことはせず、全く異なるフィールドがターゲットになります

  • デザイナーズアパート、建築する時のポイントは!
  • *デザイナーズアパート

    お客様(入居者予備軍)は10人しかいません(当たり前のアパートに満足しない顧客群)
    しかし、10人が好む賃貸物件はマーケットに5室しか存在しないとしたらどうでしょう

    入居者 > 貸室

    • 「人それぞれ評価の異なる:センス⁉」という難題に挑むのですから、万人受けは狙えません
    • 少し先の尖った斬新で先進性を感じさせる「素材・デザイン・色彩」にチャレンジしてゆくのが「デザイナーズアパート」の本質なのだと考えます
    • 供給が過剰になり、アパート経営でも「空室リスク」が懸念される時代にあって、「デザイナーズアパート」に寄せられる期待はこれからも高まってくるものと思われます
  • デザイナーズアパート、建築する時のポイントは!

入居者目線が重要

「金太郎飴」のように、どこにでもあるアパートと同類では入居者争奪戦でモミクチャになってしまう時代を迎えようとしています(家賃値下げ競争など)。デザイナーズアパートの設計では、入居者の求めるコト(モノ)を知り彼らのセンスを探りながら対応する姿勢が求められています。

  • 間取・仕様(素材/色)・デザインの全てがバランスし、お客様(入居者)のハートを射止めるよう努めるのがデザイナーズアパートの設計者の役割になります
  • デザイン優先になり過ぎて使い勝手の良くないアパートはNGです(奇をてらった建物も入居者に敬遠されがちです)
  • 繰り返しますが、「ここが私の住まい」という充実感を味わえる空間を提供すること・・
  • 入居者の満足は、彼らが友人達を自宅に招く際に感じている物件の「ステイタス性」や「プレステージ性」によって表現されるのだと思います

入居者目線が重要なデザイナーズアパート

素材選びは楽しい!

  • インターネットの普及によって、住宅設備機器や家具などの業界も様変わりしてきました。
    アパートオーナーの製品に関する知識も豊富になり、建築事業者が知らないようなことまでよくご存じの方がおいでになります。
    一方で、最近流行の家具インテリアショップ(ネット通販含む)ではとても安い&デザインも良い製品を多数取り扱っています。ここでの注意点は、初めは良かったけど一年使用したら粗末な仕上が露わになってしまったというようなネガティブケースも多くある事です。
    素材選びはとても楽しい作業になりますが、知識と経験を活かしつつ長期的な視野(耐久性とコストのバランス)で素材を厳選することをお勧めします。「アパート建都」の提案力にご期待ください。

  • デザイナーズアパートの素材選びは楽しい!

「こだわり」「主張」にはコストがかかる!?

  • デザイナーの「こだわり」や「主張」をカタチにするために…

    • 高級な建材や高額な住宅設備機器を使用する必要はありません
    • 高いコストを支払わなくても機能性に優れ、お客様予備軍(入居者候補)へアピールする事はできます
    • 大切なのは「かける部分」と「抜ける部分」で予算面で濃淡をつけることだと思います(すべてにお金をかけていたら、建築費総額がとても高額になるからです)
  • デザイナーズアパートの「こだわり」「主張」にはコストがかかる!?

デザイナーズアパートは建築費は本当に高いのか!?

デザイナーズアパートは建築費は本当に高いのか!?

インターネットでデザイナーズアパートを標榜しているビルダーのホームページは、とても美しい建物の写真や豪華な住宅設備仕様で「こんな立派なアパート見たことない」と驚かされてしまいます。
しかし、本当に驚くのは「見積書」を受け取った時だと思います。(この金額でどのように採算を取れと言うのか‥投資回収や不動産経営のことなどお構いなしの金額が提示されます)

アパート建都は入居者へ十分アピールできるデザイナーズアパートをリーズナブルな価格で提供することを目指しています

  • アパート建都は入居者へ十分アピールできるデザイナーズアパートをリーズナブルな価格で提供することを目指しています
  • 「お金をかければ良いものができて当たり前!」アパート建都は、いかにローコストで魅力的なデザイナーズアパートを建築するに挑戦していきます

アパート建都は入居者へ十分アピールできるデザイナーズアパートをリーズナブルな価格で提供することを目指しています

ここまでに述べてきたデザイナーズアパートの魅力、そしてデザイナーズアパートを建築する時のポイントなど、いかがでしたでしょう…
厳しさを増す不動産経営の市場において「デザイナーズアパート」の位置付けはこれまでと違った存在に移行する時期を迎えていることを感じています。
(「黎明期」を経て、本格的な「成長期」を迎える時期に突入)
そして、デザイナーズアパート建築を成功させるための最重要ファクターは「設計」と「施工」のパートナー選びに尽きると思います。

「デザイナーズアパート」の設計・施工は、経験が豊富な「アパート建都」にお任せください

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